मेंटेनन्स थकबाकी वसूल करता येते: मुंबई उच्च न्यायालयाच्या निर्णयामुळे गृहनिर्माण संस्था आणि सोसायटी मेंटेनन्स संदर्भात मोठी स्पष्टता

मुंबई उच्च न्यायालयाच्या अलीकडील आणि महत्त्वपूर्ण निर्णयामुळे महाराष्ट्रातील सहकारी गृहनिर्माण संस्थांमध्ये मेंटेनन्स थकबाकी (Maintenance Recovery) या विषयावर आवश्यक स्पष्टता मिळाली आहे. न्यायालयाने स्पष्ट निरीक्षण नोंदवले आहे की जुनी व दीर्घकाळ प्रलंबित असलेली मेंटेनन्स थकबाकीही गृहनिर्माण संस्था कायदेशीररित्या वसूल करू शकतात.

या निर्णयातून एक गोष्ट स्पष्ट होते — मेंटेनन्स भरणे टाळणे हा आता सुरक्षित किंवा कमी-जोखमीचा पर्याय राहिलेला नाही. वीज, पाणी, कर्मचारी वेतन, दुरुस्ती, सुरक्षा यंत्रणा आणि कायदेशीर अनुपालन यांसारख्या वाढत्या खर्चाच्या पार्श्वभूमीवर मेंटेनन्स शिस्त ही पर्यायी बाब नाही. मेंटेनन्स न भरल्यामुळे राहणीमानाची गुणवत्ता, इमारतीची सुरक्षितता आणि दीर्घकालीन मालमत्ता मूल्य यावर थेट परिणाम होतो, असे न्यायालयाने अधोरेखित केले आहे.

मेंटेनन्स हा एकदाच होणारा खर्च नाही — उच्च न्यायालयाचे स्पष्ट निरीक्षण

मुंबई उच्च न्यायालयाने नमूद केले आहे की मेंटेनन्स ही एकदाच पूर्ण होणारी जबाबदारी नाही. प्रत्येक गृहनिर्माण संस्थेत पाणीपुरवठा, लिफ्ट व कॉमन एरियाची वीज, सुरक्षा कर्मचारी वेतन, स्वच्छता, अग्निसुरक्षा प्रणाली, विमा आणि नियमित दुरुस्ती असे खर्च दर महिन्याला सतत सुरू असतात.

काही सभासदांनी मेंटेनन्स भरणे थांबवले तरी संस्था आवश्यक सेवा बंद करू शकत नाही. कालांतराने थकबाकी वाढल्यास दुरुस्ती विलंबित होणे, लिफ्ट बंद पडणे, सुरक्षा कमी होणे आणि इमारतीची झपाट्याने झीज होणे यांसारख्या समस्या निर्माण होतात. मेंटेनन्स टाळल्याने इतरांवर आर्थिक भार पडतो आणि संपूर्ण सहकारी प्रणाली कमकुवत होते, असे न्यायालयाने स्पष्ट केले आहे.

जुनी थकबाकी कालबाह्य ठरत नाही

न्यायालयाने केलेली एक महत्त्वाची स्पष्टता म्हणजे — वेळ गेल्यामुळे मेंटेनन्स थकबाकीची वैधता संपत नाही. मेंटेनन्स ही दर महिन्याला निर्माण होणारी सततची जबाबदारी आहे. प्रत्येक न भरलेला महिना हा स्वतंत्र डिफॉल्ट (default) मानला जातो.

त्यामुळे “ही थकबाकी खूप जुनी आहे” किंवा “कालमर्यादा संपली आहे” असा बचाव ग्राह्य धरला जाणार नाही. गृहनिर्माण संस्थांसाठी याचा अर्थ — जुनी थकबाकी वसूल होऊ शकते. फ्लॅट धारकांसाठी याचा अर्थ — उशीर केल्याने भविष्यातील आर्थिक जबाबदारी वाढतच जाते.

फ्लॅटचा वापर व ताबा म्हणजे मेंटेनन्स ही जबाबदारी

न्यायालयाने स्पष्ट केले आहे की मेंटेनन्स जबाबदारी ही केवळ औपचारिक सभासद नोंदींशी जोडलेली नसून प्रत्यक्ष वापर व ताब्याशी संबंधित आहे. जो कोणी फ्लॅटमध्ये राहतो, भाड्याने देतो किंवा सोसायटीच्या सुविधा वापरतो, त्याच्यावर मेंटेनन्स भरण्याची जबाबदारी येते.

पाणी, लिफ्ट, पार्किंग, सुरक्षा, लाईटिंग आणि स्वच्छता यांसारख्या सामायिक सुविधांचा वापर केल्यास खर्चात वाटा उचलणे बंधनकारक होते. सभासदत्वाची कागदपत्रे अपूर्ण असली तरी जबाबदारी नाहीशी होत नाही.

नोंदणीकृत करार नसणे हा वैध बचाव नाही

काही थकबाकीदारांकडून “नोंदणीकृत विक्री करार नाही” किंवा “कन्व्हेअन्स प्रलंबित आहे” असे कारण दिले जाते. न्यायालयाने स्पष्ट केले आहे की अशा कागदपत्रीय त्रुटींमुळे मेंटेनन्स जबाबदारी संपत नाही.

जर एखादी व्यक्ती फ्लॅटच्या ताब्यात आहे, मालमत्ता कर भरत आहे आणि सोसायटीच्या सेवा वापरत आहे, तर मेंटेनन्स भरण्याची जबाबदारी आपोआप लागू होते. मालकी हक्कावर वाद असला तरी संस्थेला खर्च सहन करण्यास भाग पाडता येत नाही.

मेंटेनन्स थकबाकीवर व्याज आकारणे कायदेशीर

उच्च न्यायालयाने मान्य केले आहे कि सोसायटीच्या उपविधींमध्ये तरतूद असल्यास थकबाकीवर व्याज आकारणे कायदेशीर आहे. कालांतराने व्याजामुळे एकूण रक्कम लक्षणीय वाढू शकते.

काही महिन्यांची थकबाकी मोठ्या आर्थिक ओझ्यात रूपांतरित होऊ शकते. त्यामुळे विलंब करण्यापेक्षा लवकर तोडगा काढणे अधिक शहाणपणाचे आहे.

गृहनिर्माण संस्थांचे प्रभावी कायदेशीर वसुली अधिकार

या निर्णयातून स्पष्ट होते की थकबाकीदारांविरुद्ध संस्था असहाय्य नाहीत. कायद्यात ठराविक वसुली प्रक्रिया उपलब्ध आहेत ज्याद्वारे संस्था आपली आर्थिक स्थिती सुरक्षित ठेवू शकतात आणि सेवा सुरळीत चालू ठेवू शकतात.

हे अधिकार जाणीवपूर्वक मेंटेनन्स न भरण्याला आळा घालण्यासाठी आणि आर्थिक असमतोल टाळण्यासाठी आहेत.

गृहनिर्माण संस्थांनी हे गांभीर्याने का घ्यावे

व्यवस्थापन समित्यांसाठी हा स्पष्ट संदेश आहे — आर्थिक शिस्त राखणे अत्यावश्यक आहे. थकबाकी वाढू दिल्यास संस्थेची सेवा गुणवत्ता कमी होते आणि प्रामाणिकपणे भरणाऱ्या सभासदांवर अन्याय होतो.

योग्य नोंदी, वेळेवर नोटिसा, पारदर्शक संवाद आणि सातत्यपूर्ण पाठपुरावा आवश्यक आहे. दैनंदिन कामकाजाबरोबरच मोठ्या दुरुस्त्या, सुरक्षा सुधारणा आणि भविष्यातील पुनर्विकासासाठी आर्थिक स्थैर्य महत्त्वाचे आहे.

फ्लॅट धारकांनी हे दुर्लक्षित करू नये

फ्लॅट धारक आणि रहिवाशांसाठी संदेश स्पष्ट आहे — सहकारी गृहनिर्माण संस्थेत राहणे म्हणजे खर्चाची जबाबदारी सामायिक करणे.

मेंटेनन्स थकबाकी अल्पकालीन सोयीची वाटू शकते, परंतु नंतर ती व्याजासह वाढते, वाद निर्माण होतात आणि कायदेशीर कारवाईला सामोरे जावे लागू शकते.

निष्कर्ष: मुंबई उच्च न्यायालयाचा स्पष्ट संदेश

या निर्णयातून सहकारी गृहनिर्माण व्यवस्थेचा मूलभूत सिद्धांत अधोरेखित होतो — सामायिक सुविधा म्हणजे सामायिक जबाबदारी. मेंटेनन्स ही पर्यायी, चर्चेची किंवा वेळेनुसार संपणारी बाब नाही.

गृहनिर्माण संस्थांसाठी हा निर्णय आर्थिक स्थैर्य आणि सुशासन मजबूत करणारा आहे. फ्लॅट धारकांसाठी तो स्पष्ट इशारा आहे की न भरलेली मेंटेनन्स शेवटी परिणाम घडवणारच.

आज मेंटेनन्स भरणे टाळल्यास उद्या त्याचे परिणाम अधिक गंभीर असू शकतात.

Also Watch : https://youtu.be/9zBU6znL4rYImportant Rera Judgements taken by MahaRERA under different circumstance-2

1. Website –     https://www.dearsociety.in/
2. Instagram –  https://instagram.com/dearsocietymh?igshid=NmE0MzVhZDY=
3. LinkedIn –    https://www.linkedin.com/company/dear-societyin/
4. Facebook –   https://www.facebook.com/dearsocietyMH?mibextid=ZbWKwL