सोसायटीच्या उपनियमांचे महत्त्व: सहकारी गृहनिर्माण संस्थेतील नियम सदस्य आणि समितीला कसे बांधून ठेवतात?

महाराष्ट्रातील सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचा कारभार केवळ महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम, 1960 आणि शासनाच्या नियमांवर चालत नाही. प्रत्येक संस्थेच्या दैनंदिन प्रशासनासाठी तिचे मंजूर उपनियम (Bye-Laws) देखील महत्त्वाची भूमिका बजावतात. सदस्यांचे अधिकार, त्यांच्या जबाबदाऱ्या, व्यवस्थापन समितीचे कामकाज, सर्वसाधारण सभा, देखभाल शुल्क, संस्थेच्या मालमत्तेचा वापर, सदस्यत्वाशी संबंधित प्रक्रिया आणि अनेक प्रशासकीय बाबी उपनियमांच्या चौकटीत हाताळल्या जातात.

अनेक सहकारी गृहनिर्माण संस्थांमध्ये वाद निर्माण झाल्यानंतरच उपनियमांकडे लक्ष दिले जाते. पार्किंग कोणाला मिळावे, देखभाल शुल्क कसे आकारावे, सदस्याने कोणते कागदपत्र सादर करावे, फ्लॅटचा वापर कसा करावा किंवा समितीला एखादा निर्णय घेण्याचा अधिकार आहे का, अशा प्रश्नांवर मतभेद झाले की संस्थेच्या उपनियमांचा संदर्भ घेतला जातो. त्यामुळे उपनियम हे केवळ सोसायटीच्या कार्यालयात ठेवलेले कागदपत्र नसून संस्थेच्या दैनंदिन प्रशासनाचा महत्त्वाचा आधार आहेत.

मात्र उपनियमांना कायद्यापेक्षा वरचे स्थान आहे, असा समज चुकीचा आहे. सोसायटीचे उपनियम हे महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम, संबंधित नियम आणि इतर लागू कायदेशीर तरतुदींच्या अधीन असतात. एखादा उपनियम कायद्याच्या विरोधात असल्यास केवळ तो सोसायटीच्या पुस्तकात लिहिलेला आहे म्हणून तो सर्वोच्च ठरत नाही. त्यामुळे संस्थेचा कोणताही नियम लागू कायदेशीर चौकटीशी सुसंगत असणे आवश्यक आहे.

उपनियम म्हणजे काय?

सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या अंतर्गत प्रशासनासाठी तयार केलेले आणि लागू कायदेशीर चौकटीत मंजूर झालेले नियम म्हणजे उपनियम. संस्थेचा दैनंदिन कारभार कसा चालवायचा, सदस्यांशी संबंधित प्रक्रिया कशी करायची आणि व्यवस्थापन समितीने कोणत्या पद्धतीने काम करायचे, यासाठी उपनियम मार्गदर्शक ठरतात.

उपनियमांमध्ये संस्थेची रचना, सदस्यत्व, सभांचे आयोजन, समितीचे कामकाज, आर्थिक व्यवहार, देखभाल, संस्थेच्या मालमत्तेचा वापर आणि इतर प्रशासकीय विषयांशी संबंधित नियम असू शकतात. त्यामुळे एखाद्या सदस्याला संस्थेतील आपले अधिकार किंवा जबाबदाऱ्या समजून घ्यायच्या असतील तर केवळ तोंडी माहितीवर अवलंबून राहण्यापेक्षा संस्थेचे लागू उपनियम पाहणे अधिक योग्य ठरते.

त्याचप्रमाणे व्यवस्थापन समितीनेही निर्णय घेताना फक्त मागील समितीने काय केले होते यावर अवलंबून राहणे योग्य नाही. संबंधित कायदा, नियम, उपनियम आणि वैध सर्वसाधारण सभेचे निर्णय यांचा विचार करून निर्णय घेणे आवश्यक असते.

सदस्यांच्या दैनंदिन जीवनावर उपनियमांचा परिणाम

सहकारी गृहनिर्माण संस्थेतील सदस्यांच्या दैनंदिन व्यवहारांमध्ये उपनियमांचा थेट किंवा अप्रत्यक्ष परिणाम होतो. देखभाल शुल्क भरणे, संस्थेच्या सामायिक सुविधांचा वापर करणे, फ्लॅटमध्ये काही प्रकारचे बदल करणे, पार्किंगशी संबंधित व्यवस्था, सदस्यत्वातील बदल आणि संस्थेच्या बैठकींमध्ये सहभाग यांसारख्या अनेक बाबी नियमांच्या चौकटीत येतात.

उदाहरणार्थ, एखाद्या सदस्याला आपल्या फ्लॅटमध्ये मोठा बदल करायचा असल्यास तो केवळ फ्लॅटचा मालक आहे म्हणून कोणतेही बांधकाम किंवा संरचनात्मक बदल करू शकतो, असे मानता येत नाही. इमारतीची रचना, सुरक्षितता, स्थानिक प्राधिकरणाचे नियम आणि संस्थेचे लागू नियम यांचा विचार करावा लागू शकतो.

त्याचप्रमाणे सामायिक जागा ही एखाद्या वैयक्तिक सदस्याची मालमत्ता नसते. लॉबी, जिने, टेरेस, इतर सामायिक सुविधा किंवा संस्थेच्या सामूहिक वापराच्या जागांबाबत निर्णय घेताना संबंधित कायदेशीर तरतुदी आणि उपनियमांचा विचार करणे आवश्यक असते.

व्यवस्थापन समितीलाही उपनियमांचे पालन करावे लागते

काही वेळा असा गैरसमज असतो की उपनियम हे फक्त सदस्यांसाठी असतात आणि व्यवस्थापन समितीला त्यांचे पालन करण्याची आवश्यकता नाही. प्रत्यक्षात समिती ही संस्थेची प्रशासकीय यंत्रणा असल्यामुळे तिलाही लागू कायदे, नियम आणि उपनियमांच्या चौकटीत काम करावे लागते.

समितीला दैनंदिन प्रशासनासाठी अधिकार असतात; परंतु हे अधिकार अमर्याद नसतात. एखाद्या निर्णयासाठी सर्वसाधारण सभेची मंजुरी आवश्यक असल्यास समितीने स्वतःहून अंतिम निर्णय घेणे योग्य ठरणार नाही. त्याचप्रमाणे सदस्यावर कारवाई करताना संस्थेच्या उपनियमांमध्ये आणि कायद्यात असलेल्या प्रक्रियेचा विचार करणे आवश्यक आहे.

यामुळे उपनियम हे सदस्यांवर नियंत्रण ठेवण्यासाठीच आहेत असे म्हणणे चुकीचे ठरेल. ते व्यवस्थापन समितीच्या अधिकारांनाही एक चौकट देतात. संस्थेचा कारभार काही व्यक्तींच्या वैयक्तिक इच्छेऐवजी निश्चित नियमांनुसार चालावा, हा त्यामागचा मूलभूत उद्देश आहे.

देखभाल शुल्क आणि आर्थिक व्यवहारांमध्ये उपनियमांची भूमिका

सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या आर्थिक व्यवस्थेत देखभाल शुल्क हा महत्त्वाचा विषय आहे. संस्थेच्या नियमित खर्चासाठी सदस्यांकडून आकारणी केली जाते आणि या निधीतून इमारतीची देखभाल, सुरक्षा, स्वच्छता, पाणी, लिफ्ट आणि इतर सामायिक खर्च भागवले जातात.

मात्र शुल्क आकारणी करताना संस्थेने लागू कायदे, नियम आणि उपनियमांचा विचार करणे आवश्यक असते. एखादी रक्कम केवळ समितीने ठरवली म्हणून ती आपोआप वैध ठरत नाही. संबंधित आकारणीचा आधार, आवश्यक मंजुरी आणि संस्थेच्या नोंदी यांचा विचार करावा लागतो.

दुसरीकडे, सदस्यानेही संस्थेचे वैध आणि देय शुल्क न भरण्याचा मार्ग स्वीकारणे योग्य नाही. शुल्काबाबत आक्षेप असल्यास त्यासाठी योग्य प्रशासकीय किंवा कायदेशीर मार्ग उपलब्ध असू शकतो. केवळ मतभेद असल्यामुळे संस्थेची देय रक्कम थांबवणे हा प्रश्न सोडवण्याचा सुरक्षित मार्ग नाही.

पार्किंग आणि सामायिक जागांवरील वाद

महाराष्ट्रातील सहकारी गृहनिर्माण संस्थांमध्ये पार्किंग हा सर्वाधिक वाद निर्माण करणाऱ्या विषयांपैकी एक आहे. उपलब्ध पार्किंगपेक्षा सदस्यसंख्या जास्त असल्यास कोणाला जागा द्यायची, पार्किंगचे वाटप कसे करायचे आणि त्यासाठी कोणते नियम लागू आहेत, यावर मतभेद निर्माण होऊ शकतात.

अशा परिस्थितीत एखाद्या सदस्याला केवळ तो जुना सदस्य आहे, मोठा फ्लॅट आहे किंवा समितीशी जवळीक आहे म्हणून कायमस्वरूपी विशेष अधिकार देता येतील असे गृहीत धरता येत नाही. पार्किंगशी संबंधित निर्णय घेताना लागू उपनियम, संबंधित कायदेशीर तरतुदी आणि संस्थेची उपलब्ध व्यवस्था यांचा विचार करणे आवश्यक आहे.

पार्किंगसारख्या विषयावर पारदर्शकता नसल्यास लहानसा प्रशासकीय प्रश्नही दीर्घकालीन वादात बदलू शकतो. त्यामुळे समितीने नियम स्पष्ट ठेवणे आणि सदस्यांना त्यांची माहिती देणे महत्त्वाचे ठरते.

उपनियम बदलता येतात का?

समाजातील परिस्थिती बदलत असल्यामुळे काही वेळा जुन्या उपनियमांमध्ये बदलाची आवश्यकता निर्माण होऊ शकते. मात्र व्यवस्थापन समितीला स्वतःच्या इच्छेनुसार कोणताही उपनियम बदलण्याचा अमर्याद अधिकार नसतो.

उपनियमांमध्ये बदल करण्यासाठी संबंधित कायदेशीर प्रक्रिया आणि आवश्यक मंजुरीचे पालन करावे लागते. प्रस्ताव मांडणे, आवश्यक सभेत त्यावर निर्णय घेणे आणि लागू प्रक्रियेनुसार बदलाला मान्यता मिळवणे या बाबी महत्त्वाच्या ठरतात.

त्यामुळे एखाद्या सोसायटीने व्हॉट्सॲप ग्रुपवर किंवा साध्या बैठकीत एखादा नियम जाहीर केला म्हणून तो अधिकृत उपनियम बनत नाही. संस्थेचा अधिकृत नियम आणि समितीचा अंतर्गत निर्णय यामध्ये फरक असतो.

उपनियम आणि सर्वसाधारण सभेचे ठराव

सर्वसाधारण सभेत मंजूर झालेला प्रत्येक ठराव आणि संस्थेचा उपनियम यांना एकच कायदेशीर स्वरूप आहे असे मानता येत नाही. ठराव घेताना तो लागू कायदा आणि उपनियमांच्या चौकटीत आहे का, हे पाहणे आवश्यक असते.

सर्वसाधारण सभा संस्थेच्या अनेक महत्त्वाच्या निर्णयांमध्ये महत्त्वाची भूमिका बजावते. मात्र सभेचा ठरावही लागू कायद्याच्या विरोधात जाऊ शकत नाही. त्यामुळे “सर्व सदस्यांनी मंजूर केले आहे” हा एकटाच मुद्दा एखाद्या नियमबाह्य निर्णयाला वैध ठरवण्यासाठी पुरेसा नसतो.

यामुळे संस्थेच्या प्रशासनामध्ये कायदा, नियम, उपनियम आणि वैध सभेचे निर्णय यांच्यातील संबंध समजून घेणे महत्त्वाचे आहे.

सदस्यांनी उपनियमांकडे का लक्ष द्यावे?

सदस्यांनी संस्थेचे उपनियम फक्त वाद झाल्यावर पाहण्याऐवजी संस्थेच्या दैनंदिन कारभाराचा भाग म्हणून त्यांची माहिती ठेवणे अधिक उपयुक्त ठरते. सदस्यत्व, मतदान, देखभाल शुल्क, पार्किंग, सभांमधील सहभाग, फ्लॅटचा वापर किंवा संस्थेशी संबंधित इतर विषयांवर प्रश्न निर्माण झाल्यास योग्य नियम माहीत असल्याने अनावश्यक गैरसमज टाळता येतात.

त्याचप्रमाणे समितीनेही सदस्यांना नियम समजावून सांगताना अर्धवट किंवा तोंडी माहिती देण्याऐवजी अधिकृत कागदपत्रांचा आधार घेणे आवश्यक आहे. नियम स्पष्ट असतील आणि त्यांची अंमलबजावणी सर्व सदस्यांवर समान पद्धतीने केली गेली तर संस्थेतील वादांची शक्यता कमी होऊ शकते.

निष्कर्ष

सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचे उपनियम हे संस्थेच्या प्रशासनाचा महत्त्वाचा भाग आहेत. ते सदस्यांच्या जबाबदाऱ्या निश्चित करण्यासोबतच व्यवस्थापन समितीच्या अधिकारांनाही आवश्यक चौकट देतात. देखभाल शुल्क, सदस्यत्व, पार्किंग, सभा, सामायिक जागा, आर्थिक व्यवहार आणि संस्थेच्या दैनंदिन प्रशासनातील अनेक प्रश्नांमध्ये उपनियमांची भूमिका महत्त्वाची ठरते.

मात्र उपनियम हे महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम, संबंधित नियम आणि इतर लागू कायद्यांपेक्षा वरचे नाहीत. त्यामुळे कोणताही नियम लागू करण्यापूर्वी तो कायदेशीर चौकटीशी सुसंगत आहे का, हे पाहणे आवश्यक आहे.

आज सहकारी गृहनिर्माण संस्थांमध्ये वाढते आर्थिक व्यवहार, पुनर्विकासाचे निर्णय आणि सदस्यांची वाढती कायदेशीर जागरूकता पाहता उपनियमांचे महत्त्व अधिक वाढले आहे. स्पष्ट नियम, समान अंमलबजावणी आणि पारदर्शक प्रशासन यामुळेच सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचा कारभार अधिक शिस्तबद्ध आणि विश्वासार्ह राहू शकतो.

Also Watch : https://youtu.be/9zBU6znL4rYImportant Rera Judgements taken by MahaRERA under different circumstance-2

1. Website –     https://www.dearsociety.in/
2. Instagram –  https://instagram.com/dearsocietymh?igshid=NmE0MzVhZDY=
3. LinkedIn –    https://www.linkedin.com/company/dear-societyin/
4. Facebook –   https://www.facebook.com/dearsocietyMH?mibextid=ZbWKwL